Загородное ипотечное кредитование: так ли сурово, как кажется?

кредит на жилую недвижимость, которая постоянно увеличивается в цене и может перекрыть финансовые расходы на кредит, чем изымать денежные средства из бизнеса.

Еще одним, не менее важным моментом в данной ситуации является то, что загородных коттеджей бизнес и премиум класса существует немало, хотя и в меньшем количестве, чем домов среднего класса. Этим-то покупателямипотечныйкредит будет очень кстати. Как сказала Ирина Гудкина, являющаяся генеральным директором агентства недвижимости «Бекар» в рамках Петербургского ипотечного форума 2008-го года, только 11 процентов потенциальных покупателей загородных коттеджей рассчитываются с помощью ипотечных средств. Оставшаяся часть потенциальных покупателей ориентируется на рассрочку от строительных компаний, предпочитают брать денежные средства из собственного бизнеса или занимать у друзей, для единовременной оплаты покупки.

Данное положение дел легко объяснить. Большинство потребителей знают, что банковские учреждения не уважают заемщиков, которые рассчитывают купить загородный коттедж. Они стараются сотрудничать с серьезными и зарекомендованными строительными компаниями, однако пока на рынке загородной недвижимости преобладают малые застройщики. С продуктами массового жилищного строительства работают только единичные банки, имеющие непосредственное отношение к жилстрою. Ситуация была сильно усугублена мировым экономическим кризисом, который начался в США и вынудил ипотечные банковские учреждения ужесточить условия кредитной выдачи. Увеличение процентных ставок и строжайший подход к выбору заемщиков коснулся и рынка типовой недвижимости, не говоря уже о загородном ипотечном кредитовании.

По информации президента санкт-петербургского филиала закрытого акционерного общества «Банк Сосьете Женераль Восток» Елены Шевелевой, примерно двадцать процентов загородного недвижимого имущества ленинградской области оформлено с юридической чистотой. Если рынок городского жилья формировался с 1990-го года, когда за счет приватизации начали появляться объекты частного пользования — квартиры, то биография загородного рынка пока еще короткая. С первого квартала 2005-го года в государственные законы было внесено несколько поправок, за счет которых упростился процесс получения ипотеки на земельные участки и объекты недвижимости, находящиеся на этой земле. Поэтому взятьипотечныйкредит на преимущественное количество объектов, выставленных на рынок, представляется весьма проблематично.

Или же банковское учреждение предлагает завышенные, почти «космические» процентные ставки. Объекты загородной недвижимости существенным образом отличаются по качеству, расположению, социальному статусу и уровню ликвидности, что, разумеется, тоже затрудняет получение кредита на покупку недвижимости. Только в последние несколько лет, с началом строительства загородных поселков, появилась возможность систематизировать и четко оценить жилую недвижимость по категориям. Однако и с загородными поселками не все так хорошо, как может показаться. Застройщики часто покупают пятно под жилстрой и начинают строить коттеджи без разделения участков земли, что не позволяет подписывать залоговые договора. Именно в результате этого, приобретение жилой недвижимости в одном из загородных поселков, возможно только по доверительным отношениям между застройщиком и банковским учреждением.

Банковские учреждения очень тщательно относятся к проверке разрешительной документации на жилстрой, анализируют стабильность строительной компании как хозяйственного субъекта, оценивают потенциальные риски и, если их все устраивает, выдают кредитные линии, но только на приобретение коттеджей в рассматриваемом загородном поселке. На этапе строительства жилой недвижимости процентные ставки являются завышенными из-за потенциальных рисков, после процесса гос.регистрации они приобретают среднестатистический рыночный размер. Приобрести строящийся коттедж не в загородном поселке без партнерских отношений между банком и застройщиком практически невозможно. Хотя, постоянно увеличивающаяся в цене земля является лучшим обеспечением кредита. Разумеется, это так, но земельный участок – это еще не жилая недвижимость, а только условие для появления коттеджа. Кроме того, оформление земельного участка требует значительного количества свободного времени и разных усилий. Опуская всякие подробности, следует заметить, что земля, в качестве объекта залога обладает меньшей ликвидностью, чем коттедж или квартира. В результате этого, в ипотечном портфеле банковского учреждения должны быть сбалансированы доходы и ликвидность, а также риски и уровень доходности. Так какипотечныйкредит с обеспечением в качестве загородного коттеджа обладает малой ликвидностью, его уровень доходности для банка должен быть выше. Отсюда соответственно формируются более серьезные ставки по процентам.

Если говорить о покупке с помощью ипотечного кредита отдельно стоящего дома вторичного типа, тот, следует отметить, что здесь большинство моментов зависят от наличия у продавца необходимого пакета документов на объект. Помимо всего прочего, объект недвижимости должен отвечать банковским требованиям, которых, как правило, около десяти. Важным моментом является то, что здание должно быть отдельным и пригодным для жизни. Устарелые и обветшалые дома не принимаются в качестве залога. Каждый банк обладает своими ограничениями по году строительства. Не принимаются в виде залога объекты, не обладающие отдельным входом, подъездом и инженерно-техническими коммуникациями. Помимо всего прочего, объект недвижимости должен находиться в административном пункте, в котором есть и другие здания общественного проживания, например, в загородном поселке, провинции, садоводческом кооперативе и так далее. Разумеется, жилая недвижимость должна быть свободной от потенциальных обременений правами третьего лица, которые подлежат обязательной регистрации в государственных органах.

В качестве исключения банковское учреждение порой принимает вариант, когда земля, на которой стоит дом, находится в аренде, — зачастую, требуется оформление надела в права собственности. Земельные участки должны находиться в разрешенном пользовании по целевому назначению для садового, жилого или дачного строительства. В практическом отношении, преимущественное количество домов не оформляются продающей стороной должным образом с целью экономии материальных средств и уклонения от налогообложения. Все это в практическом понимании лишает покупателей шансов на приобретение недвижимости с помощью ипотечных средств. Следует отметить, что заемщику, который желает купить загородный коттедж по ипотеке, необходимо внести начальный взнос, составляющий от 10-ти до 20-ти процентов. В обязательном порядке необходимо представить высокий уровень дохода, имеющий официальное подтверждение.

Несмотря на все вышеописанные трудности, есть метод, который позволяет купить любую загородную недвижимость с помощью ипотечных средств, даже если она по всем характеристикам не устраивает кредитную организацию. Мы говорим об ипотеке, получаемой под залог наличествующей недвижимости, к примеру, квартиры в черте города. Процесс получения такой ипотеки крайне прост. Вы предоставляете в виде залога свою квартиру и получаетеипотечныйкредит в размере 80-ти процентов полной стоимости. Хотя в данной ситуации есть определенные риски. Если вы приобрели загородный коттедж вторичного типа с сомнительной юридической историей, существует вероятность, что в будущем сделка будет признана незаконной по судебному иску заинтересованного третьего лица, например, родственника продавца. В этом случае можно остаться без дома и с кредитными долговыми обязательствами. Особое внимание следует уделять, приобретая не готовый дом, а строящуюся недвижимость.

Покупка первичной недвижимости сопряжена с массой рисков, чем сделки с вторичной недвижимостью. В любой ситуации необходимо проконсультироваться с профессиональным юридическим специалистом, работающим в сфере загородного недвижимого имущества. В качестве залога можно предоставить земельный участок, на котором вы планируете построить коттедж. Однако в этом случае необходимо подготовить пакет необходимой документации. В соответствии с законодательством, для оформления залога земельного участка требуется пакет правоустанавливающих документов на землю, план земли, имеющий кадастровый номер и расчет нормативной стоимости на землю. Если земельный участок выделен под частный жилстрой, то требуется получить: разрешение на пользование, оценочный отчет, титульное заключение, техническую экспертизу, справочный акт об отсутствии ареста и справку из налоговых органов. При наличии нескольких домов требуется пакет документов на каждый объект, в частности: технический паспорт, несколько выписок из регистра прав собственности, пакет правоустанавливающих документов и оценочная справка.

Получение кредита под залог не приобретаемого загородного дома, а, к примеру, квартиры или земли, обладает рядом определенных преимуществ. Ведь если после покупки загородного коттеджа вам потребуются средства на отделочные, ремонтные работы, благоустройство земельного участка и тому подобное, вы сможете предоставить банку в качестве залога еще и свой дом. Но, конечно же, при этом необходимо обладать весьма приличным доходом, чтобы кредитная организация дала согласие на выдачу двух кредитов. Сумма новой ипотеки определяется исходя из уровня ваших доходов за вычетом ежемесячных платежей по первому кредиту. Очень важно исправно выполнять обязательства по первому кредиту. Негативная кредитная история не просто не позволяет получить вторую ипотеку, но и является будущим препятствием для получения других кредитов, например, на приобретение автомобиля или бытовой техники.

Если говорить о технологии подписанной сделки с загородной недвижимостью, то она практически не отличается от приобретения жилья. После подписания кредитного соглашения и помещения суммы на депозит вместе с открытием аккредитива банковское учреждение в сделке двух сторон участие не принимает. Обе стороны самостоятельно подписывают соглашение купли продажи, в котором в обязательном порядке указывают, что дом и земельный участок покупаются с помощью ипотечного кредита. Реквизиты кредитной организации требуются для внесения соответствующей записи в государственный регистр прав собственности. Вместе с соглашением купли продажи покупатель должен подать закладной документ в органы гос.регистрации. После того какипотекаполностью зарегистрирована продавец, при предъявлении соглашения купли продажи получает денежные средства из депозита. Невзирая на наличествующие проблемы, у загородного ипотечного кредитования, есть реальные перспективы. Принимая во внимание все вышеописанное, следует отметить, что главным моментом в сфере загородного недвижимого имущества является значительная реализация не дорогостоящих проектов быстровозводимого типа, по стоимости сравнимых с 2-х или 3-х комнатными квартирами в северной культурной столице России. Если такая ситуация будет иметь место на рынке, кредитные организации будут активно развивать направление загородного ипотечного кредитования.