Рынок недвижимости: осенние ожидания

Портал ГдеЭтотДом.РУ представляет серию публикаций, в которых эксперты выскажут свою точку зрения относительно развития ситуации на рынке недвижимости нынешней осенью.

В течение двух-трёх последних месяцев средние цены на вторичном рынке жилья Москвы и Московской области сохраняются приблизительно на одном уровне. В июле средняя цена предложения в Москве составила 160,5 тыс. рублей, в Московской области — 72,3 тыс. руб./кв. м. С начала года рост уровня средней цены достигал в Москве порядка 5%, в Московской области 1,2%. Осенью, с началом нового делового сезона и ростом потребительской активности, ожидается постепенное повышение уровня цен. Годовой прирост средней цены предложения в Москве, вероятнее всего, составит около 10%, в Московской области порядка 5-7%. При этом основной прирост придется на вторую половину года.

Объём платёжеспособного спроса, выраженного в количестве совершенных сделок, осенью традиционно возрастает. Подавляющее большинство сделок по-прежнему осуществляется в сегментах эконом и комфорт, совокупная доля которых в структуре продаж составляет около 80%. Эта тенденция сохранится и во второй половине года.

Средняя цена нового «квадрата»  в Москве увеличилась за прошедший месяц на 3,4% и составила 146,3 тыс. руб. В Московской области темпы роста цен были более сдержаны: 0,2% за месяц до уровня — 66,1 тыс. руб. Низкие темпы роста цен на новостройки в области обусловлены более активным выходом на рынок новых объектов на ранних стадиях строительства.

В Москве доля новостроек бизнес-класса в июле составила 62% (против 57% в июне), элитных объектов – 16% в общем объеме предложения (на 2% выше относительно предыдущего месяца). На новостройки эконом и комфорт классов пришлось 7% и 15% соответственно. Учитывая особенности московского рынка, можно предположить, что в дальнейшем доля дорогого жилья в структуре предложений будет возрастать.

Как минимум, до конца текущего года рынок новостроек Москвы будет характеризоваться недостаточным объемом предложения по причине резкого сокращения в 2009 объемов ввода жилья. Сегменты жилья эконом и комфорт классов, активно поддерживаемые государством, в краткосрочной и среднесрочной перспективе быстрее всего восстановятся от влияния финансового кризиса. Это обусловлено как устойчивым спросом со стороны покупателей на квартиры в этих сегментах, так и  их высокой ликвидностью. Кроме того, некоторые девелоперы пересмотрели концепции своих проектов в сторону снижения площадей квартир, а, следовательно, и их конечной стоимости.

По итогам прошедших семи месяцев средний уровень цен на новостройки Москвы увеличился на 9,4%, в Московской области – на 8,0%. Осенью, с ростом покупательского интереса на рынке жилой недвижимости, ожидается дальнейшее повышение уровня цен. Вероятнее всего, к концу года рост средней стоимости кв. м. новостроек Москвы и МО составит порядка 12-15% относительно конца 2009 г.

Как правило, рынок аренды жилья реагирует на приближающийся период деловой активности быстрее рынка купли-продажи. В текущем году первые признаки оживления были отмечены уже в последней декаде июля. Число реальных сделок, совершенных в агентстве «Азбука Жилья» относительно июня возросло на 20%, а по сравнению с июлем 2009 г. — более чем в 2 раза. Данный факт свидетельствует о том, что рынок аренды восстанавливается до докризисного уровня быстрее, чем рынок купли-продажи. И это было ожидаемо.

Однако собственники сдаваемых столичных квартир пока не успели отреагировать на начавшееся в последней декаде июля оживление спроса повышением ставок. По нашим расчетам средняя арендная плата за квартиру в Москве относительно июня сократилась на 1,2% и составила 65,8 тыс. руб./ месяц. В МО средняя арендная ставка возросла на 2,2% и составила 22,7 тыс. руб./месяц.

По итогам 7 месяцев уровень средних арендных ставок относительно конца 2009 г. практически не изменился. В конце лета – начале осени, с возвращением в Москву и МО основного пула арендаторов – иногородних наемных работников и студентов ВУЗов, ожидается сезонное увеличение спроса на аренду жилья, сопровождающееся ростом арендных ставок. Вероятнее всего, осенью увеличение уровня средней арендной платы, как в Москве, так и в МО составит около 10%.

Действительно, развитие проекта «Сколково» и других научных проектов, в рамках которых будут привлекаться иностранные специалисты, будет способствовать росту спроса со стороны иностранцев на аренду квартир. Однако доля их будет невелика и вряд ли повлияет на сегодняшнюю структуру. При этом стоит отметить, что западные компании, привлекающие иностранцев на работу в России, используют одни и те же квартиры, как правило, располагающиеся в ЦАО для их размещения. Поэтому ожидать резкого роста спроса со стороны иностранцев на квартиры не приходится.