Что можно будет сделать с землей после отмены моратория?

Пока в Украине продолжает действовать мораторий на продажу сельхозземель, распорядиться своим наделом можно несколькими способами, например, передав в аренду, эмфитевзис или обменяв на другой участок. С будущего года, когда в стране начнется продажа сельхозземель, вариантов распорядиться наделом станет значительно больше: его можно будет не только купить-продать, но и подарить, заключить договор ренты или пожизненного содержания. В чем особенность каждого из этих договоров?

Начнем с договоров, которые сегодня доступны землевладельцам. К ним относятся договор аренды, эмфитевзиса и обмена. Наиболее распространенный из них договор аренды, поэтому с него и начнем.

«Аренда участка — это срочное платное пользование чужой землей, — рассказала юрист Алла Кальниченко. — То есть по такому договору владелец передает ее в пользование другому лицу на определенный срок и за плату, которая должна быть не менее 3% от нормативной денежной оценки этого участка». Основную массу договоров аренды стороны заключают на незначительный срок — от 1 до 5 лет, не обращая внимания на то, что регистрация или пролонгация приводит к дополнительным расходам.

Чем-то напоминает аренду эмфитевзис. «Эмфитевзис — это право на чужое имущество, которое подразумевает владение и пользование участком для сельскохозяйственных нужд с целью получения доходов. Причем это право может быть срочным или бессрочным, платным или бесплатным», — продолжает юрист. На период действия этого договора владелец земли не сможет ею пользоваться, но сможет продать, подарить или обменять (кроме сельхозземель до отмены моратория). Отчуждать свое право пользования чужим участком или передать его, например, в залог может и пользователь (или эмфитевт). Но преимущественное право на выкуп права пользования участком, согласно Гражданскому кодексу, принадлежит землевладельцу. То есть ему первому эмфитевт должен предложить его купить, если не собирается больше возделывать землю. Если покупателем права пользования земельным участком оказалось третье лицо, то землевладелец участка может рассчитывать на получение процентов от продажи права, установленных договором. То есть заключая договор пользования земельным участком для сельскохозяйственных нужд (эмфитевзис), собственнику следует предусмотреть уплату определенных процентов от продажи права пользования.

И третий доступный договор — это обмен. Сейчас сельхозземли продавать нельзя, поэтому единственный договор, предусматривающий смену собственника, — это обмен. По нему каждая из сторон обязуется передать другой в собственность один участок в обмен на другой. Право собственности на обмениваемые земли переходит к сторонам сразу: фактически, подписывая договор у нотариуса, стороны обмениваются госактами с отметкой о переходе права собственности. Если при обмене стоимость одного участка будет больше стоимости другого, договором может быть установлена доплата.

Когда мораторий на продажу сельхозземель в Украине будет отменен, способов распоряжения землей станет гораздо больше. Самым понятным из них является купля-продажа. Здесь действительно все банально просто: владелец продает принадлежащую ему землю гражданину, фермерскому хозяйству, местному органу власти или государству по оговоренной цене. Заключает такой договор нотариус по месту нахождения земельного участка или по месту регистрации одной из сторон. «Продажа может осуществляться с рассрочкой платежа, в этом случае права нового собственника будут ограничены и до полной выплаты суммы по договору он не сможет участок продать, подарить и др.», — объяснила Алла Кальниченко.

После отмены моратория на продажу сельхозземель их собственники смогут дарить свое недвижимое имущество. Этот вид договора является односторонним и не нуждается ни в присутствии, ни в согласии лица, которому дарится участок, более того, человек может даже не знать о подарке до тех пор, пока не возникнет необходимость в принятии его и переоформлении права собственности. Правда, есть одно ограничение — даже после отмены моратория сельхозземли можно будет дарить только лицам, находящимся в родственных отношениях с землевладельцем.

Кроме названных договоров, собственник сельхозземли сможет заключать договор пожизненного содержания (ухода), что сейчас практикуется в отношении другой недвижимости, например, домов или квартир. «По этому договору одна сторона (собственник земельного участка, или отчуждатель) передает второй стороне (приобретателю) в собственность участок, взамен чего приобретатель обязуется обеспечивать отчуждателя содержанием и уходом пожизненно, — продолжает юрист. — То есть, став собственником участка, человек принимает на себя обязанность за свой счет содержать бывшего владельца земли и ухаживать за ним до конца его дней. Причем материальное обеспечение (деньги, продукты, лекарства и т.д.), которое должно предоставляться ежемесячно, следует зафиксировать в определенной сумме в договоре». В этом случае если человек, взявший на себя обязанность содержать бывшего собственника земли, не выполняет условия договора или выполняет ненадлежащим образом, договор решением суда может быть расторгнут, а участок вернут первоначальному собственнику. Кстати, пока действует договор пожизненного содержания, новый владелец земли не может продать, подарить участок или иным способом избавиться от него.

Ну и последний из способов распоряжения имуществом, которые станут доступны собственникам сельхозземель, — это договор ренты. «По этому договору землевладелец передает свой участок в собственность (!) гражданину или юрлицу, а взамен весь период действия договора получает рентную плату, — говорит Алла Кальниченко. — Такой договор может иметь определенный срок действия или быть бессрочным, в том числе пожизненным. Рентная плата может выплачиваться как в денежной форме, так и в натуральной (зерно, сено и т.д.), в отработочной (платящий ренту может взять на себя обязанность в счет платы копать ежегодно огород, молотить зерно получателя ренты и др.). На мой взгляд, такой договор является наиболее привлекательным для фермеров, потому что, как и при аренде, они платят определенную плату (ренту) определенный период, но, в отличие от аренды, в случае заключения такого договора фермер сразу становится владельцем земли. Выгоден договор ренты и владельцам паевых земель, поскольку они гарантированно могут получать рентную плату, кроме того, если договором будет предусмотрено, еще и дополнительно определенную сумму как за продажу своего земельного участка».