Город на пустом месте: мечты и реальность

Построить город в чистом поле – об этом мечтали тысячи, заявляли о подобных планах десятки. Если же попробовать вспомнить действительно реализующиеся проекты комплексного освоения территорий – не на уровне микрорайона , а сверхмасштабные, то навскидку приходит на ум только три наиболее ярких примера, считают специалисты аналитического центра « Индикаторы рынка недвижимости ». Это Сочи с олимпийскими объектами, Екатеринбург с районом «Академический» и остров Русский близ Владивостока с проектом Дальневосточного федерального государственного университета.

Из всех трех более всего на слуху скандалы и постоянные замены руководителей «Олимпстроя» в Сочи. Интересно, что строительство олимпийских объектов – единственный сверхмасштабный девелоперский проект, руководить которым назначают кого угодно, только не профессионального девелопера, отмечают специалисты www.irn.ru . Два других проекта развиваются вроде бы по графику.

На прошлой неделе генеральный директор ЗАО «Крокус» (девелопер проекта) Арас Агаларов заверил журналистов, что строительство ДВФУ к осени 2012 г. будет полностью завершено. Как предполагается, сюда могут быть перебазированы все университеты Владивостока. Кроме того, в планах бизнесмена – переговоры об открытии здесь кафедр ведущих мировых университетов, в частности Кембриджского. Но первой задачей ДВФУ станет не образовательная и не научная: в его стенах пройдет саммит АТЭС–2012.

Комплекс зданий ДВФУ общей площадью 760 000 кв.м, компактно расположенный на 250 га уникального природного ландшафта, по своим размерам сопоставим с площадью всех зданий МГУ имени Ломоносова. Он будет готов принять первых студентов уже осенью 2012 г. и должен стать важным международным учебно-научным центром России и всего Азиатско-Тихоокеанского региона.?Правда, первым студентам не удастся начать учебный год в привычное время: саммит АТЭС должен пройти 1-8 сентября, отмечают специалисты www.irn.ru .

Компания Араса Агаларова – главный подрядчик строительства ДФГУ. «Это началось три года назад, – рассказал Агаларов. – За несколько дней до Нового года мне позвонил вице-премьер правительства Игорь Шувалов и пригласил на разговор о строительстве на острове Русский Дальневосточного федерального университета стоимостью 60 млрд руб. О строительстве в тяжелейших условиях – без дорог, питьевой воды, подъездных путей, в трех милях от морского порта для обработки грузов в миллионы тонн. Участники встречи начали спорить, что это невозможно. Я предложил опреснение морской воды. В начале мая меня вновь пригласили на беседу и после долгих консультаций с руководством страны – поручили реализовывать этот проект. Два с половиной года я провел в самолете между островом и Москвой, оставив в столице незаконченные объекты. Поручение руководства России – построить настоящий город, что в течение жизни удается сделать не каждому человеку, – это был вызов для меня. Город на острове, с населением 10 000 — 12 000 человек, которых надо устроить, кормить, поить, обеспечить работой».

По словам Агаларова, было использовано 300 тонн взрывчатки и под строительные объекты сдвинуто 3 млн тонн скального грунта. В октябре на остров приехал председатель правительства России. Все дороги были заасфальтированы, готова столовая, выложены фундаменты. «Я предложил строительство университета, в котором сочтут за честь работать высококлассные специалисты, – рассказывает Агаларов. – Три спортивных центра, три бассейна, причал в граните, парковое освещение, ручьи, мосты, водопады и прочие приметы комфорта и урбанизации. Вначале проект не понравился правительству, и мне пришлось концептуально менять некоторые объекты. Но объемы и масштабы завораживают даже специалистов – остекление 250 000 кв.м, 28 000 дверей, 200 лифтов, 20 000 настольных ламп… От такого объема заказов в ужас приходят поставщики». Учитывая повышенную сейсмичность территории, на 1 кв.м стройки было израсходовано 40 кг металла (всего 62 000 тонн). В целом строительство университета, точнее, университетского городка, под ключ включает в себя жилье, инфраструктуру, мусороперерабатывающий завод, опреснитель морской воды и другие объекты.

По словам Агаларова, из 60 млрд руб. его компании-генподрядчику осталось освоить 15 млрд. Для сравнения: за день до пресс-конференции Араса Агаларова вице-премьер РФ, министр финансов Алексей Кудрин заявил на правительственном часе в Государственной думе: «На саммит АТЭС во Владивостоке планируется потратить 510 млрд руб., финансирование проекта увеличено на 20%». Об этом сообщила пресс-служба Госдумы. Понятно, что расходы на саммит – это не только строительство зданий для проживания глав государств и членов делегаций, в которых потом разместятся студенты и преподаватели, но все же расхождение почти на порядок удивляет, отмечают специалисты www.irn.ru .

«Смею заметить, что «откаты» в бюджете этой стройки не предусмотрены», – сказал Агаларов журналистам.

Кстати, как отмечается на сайте группы «Крокус», по уровню оснащения и развитости инфраструктуры ДВФУ не имеет аналогов среди российских университетов: комфортность жилых помещений кампуса соответствует международным стандартам отелей категории «три звезды».

Еще за день до заявления Кудрина, 5 апреля, в Дальневосточной дирекции Минрегиона РФ с официальным визитом побывали представители Госдепартамента США (отдел по вопросам экономики России и стран СНГ) Кейт Крулак и Джанет Киллиан. Их интересовали вопросы подготовки Владивостока к Саммиту АТЭС-2012. Генеральный директор ФГУ «Дальневосточная дирекция Минрегиона РФ» Евгений Рогоза подчеркнул, что к концу 2011 г. все основные объекты ДВФУ и конференц-центра будут готовы под ключ. С осени этого года на объектах ДВФУ и конференц-центра начнут проводиться международные мероприятия с целью «обкатки» проведения саммита АТЭС-2012.

Проект «Академический» – первый проект комплексного освоения территории компании «Ренова-СтройГруп». Он предполагает строительство нового жилого района на юго-западе Екатеринбурга, третьего по уровню экономического развития российского мегаполиса после Москвы и Санкт-Петербурга . Новый район станет органичной частью мегаполиса и сосредоточит в себе большое количество жилья, коммерческих объектов, торговой и офисной недвижимости , образовательных и медицинских учреждений, спортивных и культурно-досуговых центров.

Строительство нового района, в котором будут проживать около 325 000 человек, будет осуществляться до 2025 г. на площади 1300 га. В районе планируется построить более 13 млн кв.м недвижимости , из них 9 млн кв.м жилья и 4,2 млн кв.м социальной и коммерческой недвижимости. В нем расположатся знаковые для Екатеринбурга объекты – крупнейший торгово-развлекательный центр , бизнес-парк, конгресс-холл и другие.

Участники проекта: девелопер – «Ренова-СтройГруп»; архитекторы – Valode & Pistre architectes;?инженерия – ARUP; строительство осуществляет Strabag; консалтинг и маркетинг – А.Т. Kearney и «МИЭЛЬ-Недвижимость».

Проект КОТ «Академический» входит в число экспериментальных инвестиционных проектов комплексного освоения территории, включенных правительством РФ в программы государственной поддержки массового жилищного строительства.

Президент «РСГ» Вениамин Голубицкий сообщил в недавнем интервью обозревателю «Интерфакса», что у компании есть целый ряд проектов, в которые планируется привлечь инвесторов – об этом шли переговоры во время мартовской выставки MIPIM в Каннах. Это касается западных инвестфондов. «Кроме того, мы планируем привлечь стратегов, – сказал он. – С этим сложнее, но и потребности в стратегическом партнерстве у нас не очень большие. Здесь есть и такая составляющая, как компании, представляющие технологии, и творцы архитектурной среды. Нам это традиционно интересно. Например, наш жилой район «Академический» в Екатеринбурге получился сгустком самых последних технологий, а ведь есть еще проект «Сколково», который должен приподнять эту планку еще выше. Мы максимально внимательно следим за всем, что происходит в этой сфере».

«Я убежден, что MIPIM–2012 пройдет под знаком «Сколково», – сказал он. – Это уникальный проект, который еще продемонстрирует свой потенциал всему миру. Я вижу это как председатель градостроительного совета «Сколково».

«Я сознательно оставляю за бортом разговоры о технологичности материалов, инженерии и прочего, я говорю об инновационности градостроительной концепции. Мы решили, что нужно допустить все мировое архитектурное сообщество к формированию различных частей «Сколково» в рамках единой концепции. Это будет очень интересно. России здесь есть о чем говорить. Я хочу вспомнить и охранные видеосистемы в «Академическом», которые являются российскими технологиями. Они абсолютно уникальны, мы уже приняли в России десятки западных компаний, просивших изучить наш опыт в этой сфере. Там же находится и уникальный центр энергоэффективности, в районе сейчас строится система скоростного трамвая, также вызвавшая интерес у западных компаний».

По словам Голубицкого, проекты КОТ получили в России развитие, но жизненность этой идеи находится в некоторой опасности. Чтобы проекты жили, нужно объявлять конкурс и выбирать fee-девелопера, который склеит все детали воедино. Найдет проектную компанию, строителей, того, кто будет заниматься торговыми центрами, больницами и паркингами . Сейчас получается так, что строителю говорят: «Вот тебе участок, на нем вот такая инфраструктура. Работай». А то, что проекту может не подойти такая инфраструктура, не берется во внимание. На взгляд предпринимателя, приоритет должен оставаться за проектом. Что будет построено на участке? Как будут управляться объекты? Что с финансированием? Вот на эти вопросы надо прежде всего ответить. Тогда можно рыночно оценить реализуемость проекта.

Работая над «Академическим», «Ренова» создает тиражируемый проект, строит жилье экономкласса. Компания готова переносить опыт строительства, в том числе и сетей, и инфраструктуры, и опыт управляющей компании, на любую площадку. Вплоть до подстанции. «Это изначально была наша модель, – говорит Голубицкий. – Мы ставили себе такую задачу. И сегодня, когда столько разговоров про «Сколково», мы можем спокойно сказать, что хоть сейчас возьмем и перенесем «Академический» в Подмосковье частями. Тиражируема вся система, включая ЖКХ».

Как видно, там, где за дело берутся профессиональные, зарекомендовавшие себя девелоперы, находится финансирование, подрядчики, дело движется. А вот постоянная ротация руководителей «Олимпстроя» явно показывает обеспокоенность правительства РФ состоянием дел на олимпийских объектах.

В январе 2011 г. этот пост занял 40-летний Сергей Гапликов. В 1996 г. он окончил одновременно МГТУ имени Н.Э. Баумана по специальности «инженер-разработчик газодинамических импульсивных устройств» и МГИМО МИД РФ по специальности «юрист-специалист в области государственного строительства и управления»; в 2000 г. – Всероссийскую академию внешней торговли Минэкономразвития России, экономист со знанием иностранного языка по специальности «мировая экономика». Работал в префектуре ВАО Москвы, затем – в Минэкономразвития. В апреле 2004 г. он был назначен председателем правительства Чувашии, которое возглавлял в течение шести лет. В апреле 2010 г. стал замглавы аппарата правительства РФ.

Похоже, его назначению способствовала рекомендация мэра Москвы Сергея Собянина – прежнего начальника Гапликова, который, по высказываниям некоторых политологов, приглашал его на должность своего заместителя в Москве. Гапликов стал уже четвертым руководителем госкорпорации «Олимпстрой».

Сначала на роль руководителя «Олимпстроя» попробовали государственного менеджера (Семен Вайншток, экс-глава «Транснефти», в 2007 г.), потом регионального чиновника (экс-мэр Сочи Виктор Колодяжный, в 2008 г.), потом предпринимателя (экс-глава пивоваренного завода «Балтика» Таймураз Боллоев, в 2009 г.). Теперь на смену им пришел федеральный чиновник.

Боллоев был третьим по счету главой «Олимпстроя» и проработал дольше предшественников. Сейчас на строительстве олимпийских объектов в Сочи задействовано 39 000 человек, в том числе представителей 30 стран ближнего и дальнего зарубежья. Строители уже сооружают каркас Олимпийской арены для керлинга, возводят Центральный олимпийский стадион, Большую и Малую ледовые арены, санно-бобслейную трассу и ряд других спортивных объектов. Полным ходом идет и сооружение инфраструктуры: построена большая часть объездной автомобильной дороги, введен в эксплуатацию 5,5 км участок совмещенной автомобильно-железной дороги, связывающей горный и приморский кластеры Олимпиады-2014.

Строительство в Сочи олимпийских стадионов и прилегающей инфраструктуры обойдется в 185 млрд руб., из которых бюджет выделяет около 80 млрд руб., остальное предоставляют частные инвесторы. Почти все бюджетные средства «Олимпстрой» как распорядитель этих денег получил в 2009 г. В отчете госкорпорации за этот период говорится, что остаток денежных средств на ее счетах составил 69,5 млрд руб.

Боллоев пришел в «Олимпстрой», когда в компании уже была выстроена структура, но сами строительные работы находились в большинстве случаев лишь в проектной стадии. К настоящему моменту программа подготовки к Олимпийским играм, по словам Боллоева, выполнена приблизительно на 40%. На 2011 г. придется выполнение еще 29% «олимпийского» проекта, в 2012-м планируется выполнить 21% из требуемых строительных работ, всего 10% останется на 2013 г.

В 2010 г. на строительство олимпийских объектов в Сочи было затрачено 100 млрд руб., сообщил на пресс-конференции в декабре 2010 г. вице-премьер РФ Дмитрий Козак. По его словам, в Сочи строится 120 объектов. В 2011 г. в Сочи будет одновременно возводиться 250 объектов, отметил чиновник. Всего к Олимпиаде 2014 г. должно быть построено 298 объектов. Как пишет «Интерфакс», оценивая степени готовности олимпийских объектов в Сочи, Козак сказал: «Треть по объемам монтажных работ уже построена. В целом 70% пути пройдено».

Впрочем, некоторые политологи отмечают, что нежелание правительства видеть на посту руководителя главного олимпийского строительства профессионального девелопера-предпринимателя связано с опасениями возможного конфликта интересов. Понятно, что опытный профессионал в сфере строительства гораздо легче скроет какие-то «черные дыры», куда можно закачать выделенные деньги, нежели управленец, пришедший из другой сферы деятельности. С другой стороны, новичок в строительном деле, даже искренне стараясь приложить все усилия к сохранению бюджетных средств, не сможет предусмотреть огромное количество «подводных камней», видя которые, опытный застройщик сумеет избежать лишних затрат, отмечают аналитики www.irn.ru . Дилемма подбора кадров, старая как мир.

Участвовать в дискуссии могут только зарегистрированные пользователи. Пожалуйста, авторизуйтесь или зарегистрируйтесь .